O contrato de compra e venda de imóvel costuma vir em duas etapas: a promessa, que fixa preço e condições, e a escritura, que formaliza a venda. Nenhuma das duas, sozinha, faz do comprador o dono. A propriedade só passa com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Se o negócio for desfeito, o quanto se devolve depende de quem deu causa e do tipo de venda. Na compra direta da incorporadora, a Lei do Distrato, de 2018, fixa limites para a multa.
Promessa, escritura e registro
| Documento | Para que serve | Base legal |
|---|---|---|
| Promessa (ou compromisso) de compra e venda | Fixa preço, prazos e condições antes da quitação. Registrada e sem cláusula de arrependimento, dá ao comprador direito real à aquisição e permite exigir a escritura ou pedir ao juiz a adjudicação do imóvel. | Código Civil, arts. 1.417 e 1.418 |
| Escritura pública | Obrigatória para imóveis de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo, salvo quando a lei dispuser de outro modo. | Código Civil, art. 108 |
| Registro no Cartório de Imóveis | É o que transfere a propriedade. Enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo o dono perante todos. | Código Civil, art. 1.245 |
A consequência prática é que pagar tudo e guardar o contrato na gaveta não basta. Uma dívida do vendedor pode atingir o imóvel ainda registrado no nome dele.
O que conferir antes de assinar
- Matrícula atualizada do imóvel: quem é o dono, se há hipoteca, penhora ou outro ônus.
- Certidões do vendedor: ações e dívidas que possam alcançar o imóvel.
- Preço e forma de pagamento: valor, índice de correção, parcelas e o que acontece em caso de atraso.
- Prazo de entrega e de escritura: quando o comprador recebe as chaves e quando a escritura será lavrada.
- Multas e saída do contrato: o que cada parte perde se desistir ou descumprir.
- Quem paga o quê: ITBI, escritura, registro, condomínio e IPTU até a entrega.
Nas vendas de imóvel na planta, a lei exige que o contrato comece por um quadro-resumo com preço total, forma de pagamento, corretagem, índices de correção, ônus sobre o imóvel, prazo do habite-se e consequências do desfazimento, com as penalidades em negrito (Lei 4.591/1964, art. 35-A).
Desistência: quanto o comprador recebe de volta
Nas vendas a prazo, o Código de Defesa do Consumidor proíbe a cláusula que faz o comprador perder tudo o que pagou (CDC, art. 53). O Superior Tribunal de Justiça completa: desfeita a promessa, a devolução deve ser imediata, integral se a culpa for do vendedor ou construtor e parcial se o comprador deu causa ao desfazimento (Súmula 543).
Para a compra feita diretamente com a incorporadora, a Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, a Lei do Distrato, fixou as regras na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964, art. 67-A):
| Situação | O que a incorporadora pode descontar | Quando devolve |
|---|---|---|
| Incorporação comum | Corretagem e multa de até 25% do que foi pago | Em parcela única, 180 dias depois do desfazimento |
| Incorporação com patrimônio de afetação | Corretagem e multa de até 50% do que foi pago | Até 30 dias depois do habite-se |
| Unidade revendida antes desses prazos | Os mesmos descontos | Até 30 dias depois da revenda |
Se o comprador já recebeu o imóvel, também responde por impostos, condomínio e pela fruição, de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (art. 67-A, § 2º). A multa não se aplica se ele apresentar um comprador substituto aceito pela incorporadora (§ 9º).
Contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora admite arrependimento em sete dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem. O aviso deve ser feito por carta registrada com aviso de recebimento (art. 67-A, §§ 10 e 11).
Quando o atraso é da incorporadora
O contrato pode prever tolerância de até 180 dias na entrega, desde que de forma clara e destacada. Passado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa prevista, em até 60 dias (Lei 4.591/1964, art. 43-A).
Perguntas frequentes
Com o contrato assinado e pago, o imóvel já é meu?
Não. A propriedade só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245).
Posso desistir da compra de um imóvel na planta?
Pode. A incorporadora desconta a corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou até 50% se houver patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 67-A).
O contrato pode dizer que eu perco tudo o que paguei?
Não. Essa cláusula é nula nas vendas a prazo (CDC, art. 53).
Assinei no estande e me arrependi. E agora?
Há sete dias para desistir com devolução integral, inclusive da corretagem, por carta registrada com aviso de recebimento (art. 67-A, §§ 10 e 11).
A obra atrasou. O que posso fazer?
Passados os 180 dias de tolerância, se previstos, o comprador pode desfazer o contrato e receber tudo de volta com a multa, em até 60 dias (art. 43-A).
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Cada contrato tem cláusulas e datas próprias, e a regra aplicável depende de quem vende e de quando o contrato foi assinado. Veja a atuação do escritório em direito imobiliário, agende uma conversa com um advogado ou fale pelo WhatsApp.
Fontes: Código Civil, arts. 108, 1.245, 1.417 e 1.418; Lei 4.591/1964, arts. 35-A, 43-A e 67-A; Lei 13.786/2018; CDC, art. 53; STJ, Súmula 543. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.
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