Franquia em shopping: o que conferir no contrato antes de assinar

Abrir uma franquia em shopping significa assinar dois contratos: o de franquia, com a franqueadora, e o de locação do espaço, com o shopping ou com a própria franqueadora. A Lei de Franquias (Lei 13.966/2019) obriga a franqueadora a entregar a Circular de Oferta de Franquia pelo menos 10 dias antes de qualquer assinatura ou pagamento. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) limita o que o shopping pode cobrar e protege o direito de renovar o aluguel. Conferir os dois contratos juntos evita a maior parte dos problemas.

Quais contratos existem numa franquia em shopping?

Os prazos dos dois contratos precisam conversar. Uma franquia de 5 anos num espaço alugado por 3 anos deixa o franqueado sem ponto no meio do caminho.

O que a Lei de Franquias exige antes da assinatura?

A franqueadora deve entregar a Circular de Oferta de Franquia (COF) pelo menos 10 dias antes da assinatura do contrato ou do pré-contrato, ou do pagamento de qualquer taxa (art. 2º, § 1º, da Lei 13.966/2019). A COF traz, entre outros pontos, o balanço da franqueadora, as ações judiciais relevantes, o investimento total estimado, os valores de taxas e royalties e a lista de franqueados atuais e dos que saíram da rede nos últimos 24 meses.

Se a COF não for entregue no prazo, o franqueado pode pedir a anulação ou a nulidade do contrato e a devolução de tudo o que pagou, corrigido (art. 2º, § 2º).

Na prática, a lista de ex-franqueados é a parte mais útil da COF: conversar com quem saiu da rede mostra o que a projeção de faturamento não mostra.

O que o shopping pode e não pode cobrar do lojista?

Na relação entre lojista e shopping valem, em regra, as condições livremente combinadas no contrato (art. 54 da Lei 8.245/1991). Por isso, aluguel percentual, aluguel em dobro em dezembro e fundo de promoção são comuns e, se estiverem no contrato, costumam ser cobrados.

A lei, porém, proíbe o shopping de cobrar do lojista (art. 54, § 1º):

• obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura do imóvel;
• pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas;
• indenizações trabalhistas e previdenciárias por dispensas anteriores ao início da locação;
• obras ou troca de equipamentos que modifiquem o projeto original, e obras de paisagismo nas áreas comuns.

As despesas cobradas precisam estar previstas em orçamento, salvo urgência ou força maior, e o lojista pode exigir a comprovação delas a cada 60 dias, por si ou por entidade de classe (art. 54, § 2º).

O franqueado tem direito de renovar o aluguel no shopping?

Sim, se cumprir os requisitos da ação renovatória (art. 51 da Lei 8.245/1991):

• contrato escrito e com prazo determinado;
• prazo mínimo de 5 anos, num contrato só ou somando contratos escritos sem interrupção;
• exploração do mesmo ramo por pelo menos 3 anos seguidos.

A ação precisa ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato, sob pena de perder o direito (art. 51, § 5º). No shopping, o empreendedor não pode recusar a renovação alegando que vai usar o espaço para si (art. 52, § 2º).

Quando a franqueadora aluga o ponto e subloca ao franqueado, qualquer um dos dois pode pedir a renovação, e nenhum pode ser excluído dela, salvo inadimplência (art. 3º da Lei 13.966/2019). O aluguel cobrado do franqueado só pode ser maior que o pago ao shopping se isso estiver expresso na COF e no contrato e não gerar onerosidade excessiva (art. 3º, parágrafo único).

O que conferir antes de assinar?

1. Data de entrega da COF e se ela chegou antes de qualquer pagamento.
2. Prazos casados: o contrato de franquia e o de locação devem terminar juntos, ou a franquia deve prever o que acontece se o ponto for perdido.
3. Prazo da locação: 5 anos ou mais permitem a renovatória.
4. Custo total de ocupação: aluguel mínimo, aluguel percentual, condomínio, fundo de promoção e 13º aluguel, somados.
5. Cláusulas de saída: multa por rescisão, não concorrência depois do fim do contrato e quem fica com o ponto.
6. Res sperata (luvas): se houver, o valor, o que ele remunera e se há devolução em caso de saída antecipada.

Perguntas frequentes

Qual o prazo de entrega da Circular de Oferta de Franquia?

Pelo menos 10 dias antes da assinatura do contrato ou do pré-contrato, ou do pagamento de qualquer taxa (art. 2º, § 1º, da Lei 13.966/2019). Se o prazo não for cumprido, o franqueado pode pedir a anulação e a devolução do que pagou.

O shopping pode cobrar reforma da fachada do lojista?

Não. Obras estruturais, pintura de fachadas e obras que modificam o projeto original não podem ser cobradas do lojista (art. 54, § 1º, da Lei 8.245/1991).

O franqueado pode pedir a renovação do aluguel no shopping?

Pode, se o contrato for escrito, tiver pelo menos 5 anos e o ramo for explorado há 3 anos seguidos. A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato (art. 51 da Lei 8.245/1991). Na sublocação feita pela franqueadora, os dois podem pedir (art. 3º da Lei 13.966/2019).

A franqueadora pode cobrar aluguel maior que o pago ao shopping?

Só se isso estiver expresso na Circular de Oferta e no contrato e não gerar onerosidade excessiva ao franqueado (art. 3º, parágrafo único, da Lei 13.966/2019).

Quiosque em shopping também tem renovatória?

Depende do contrato. Muitos quiosques são cedidos por prazos curtos ou por contrato atípico, que não cumprem os requisitos do art. 51. Vale conferir antes de investir.

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Fontes: Lei 13.966/2019, arts. 2º e 3º; Lei 8.245/1991, arts. 22, 51, 52 e 54. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.