Direito de preferência é o direito de comprar antes de um terceiro, pelo mesmo preço e nas mesmas condições. O caso mais comum é o do inquilino, quando o dono decide vender o imóvel alugado (Lei 8.245/1991, art. 27). A lei também dá preferência ao condômino de coisa indivisível (Código Civil, art. 504) e permite que ela seja combinada em contrato de compra e venda (art. 513).
Inquilino: como funciona
- Notificação: o locador deve comunicar a venda ao locatário por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. A comunicação traz todas as condições do negócio: preço, forma de pagamento, ônus sobre o imóvel e onde examinar os documentos (art. 27 e parágrafo único).
- Prazo: o inquilino tem 30 dias para aceitar a proposta integralmente; se não responder, o direito caduca (art. 28).
- Desistência do dono: se o inquilino aceitar e o locador desistir, este responde pelos prejuízos, inclusive lucros cessantes (art. 29).
Vale para venda, promessa de venda, cessão de direitos e dação em pagamento (art. 27). Se o imóvel estiver todo sublocado, a preferência é primeiro do sublocatário (art. 30). Na venda de várias unidades juntas, a preferência abrange o conjunto (art. 31).
Quando não há preferência
O direito do inquilino não alcança perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação (art. 32). Nos contratos firmados a partir de outubro de 2001, também não alcança a alienação fiduciária nem a venda para realizar garantia, inclusive leilão extrajudicial (art. 32, parágrafo único). E, se o imóvel tiver condôminos, a preferência deles vem antes da do inquilino (art. 34).
Se a preferência for ignorada
| Caminho | Requisitos |
|---|---|
| Pedir perdas e danos ao vendedor | Provar o prejuízo (art. 33) |
| Ficar com o imóvel, depositando o preço e as despesas | Contrato de locação averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, e pedido em até seis meses do registro da venda (art. 33) |
Por isso, o inquilino que tem interesse em comprar deve averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel. Para isso, o contrato precisa estar assinado também por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único).
Condômino de coisa indivisível
Quem é dono de parte de um bem que não pode ser dividido, como um imóvel herdado por irmãos, não pode vender a sua parte a um estranho se outro condômino quiser comprar pelo mesmo preço. O condômino não avisado pode, depositando o preço, ficar com a parte vendida, se pedir em até 180 dias (Código Civil, art. 504). Havendo vários interessados, prefere o que tiver benfeitorias de maior valor e, depois, o de quinhão maior.
Preferência combinada em contrato
Na compra e venda, as partes podem combinar que o comprador, se um dia for vender, ofereça antes ao vendedor original, pelo mesmo preço (Código Civil, art. 513). O prazo dessa preferência não pode passar de 180 dias para bens móveis nem de dois anos para imóveis (art. 513, parágrafo único).
Perguntas frequentes
O dono vendeu por um preço menor do que me ofereceu. E agora?
A preferência é em igualdade de condições. Se o imóvel foi vendido em condições mais vantajosas do que as comunicadas, houve violação. Valem os caminhos do art. 33: perdas e danos ou, com o contrato averbado, ficar com o imóvel pelo preço da venda.
A notificação pode ser por WhatsApp?
A lei admite “outro meio de ciência inequívoca” (art. 27), mas precisa trazer todas as condições do negócio. Uma notificação formal evita discussão sobre a prova.
Imóvel comercial também tem preferência?
Sim. A regra do art. 27 vale para a locação de imóvel urbano em geral, residencial ou não.
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Fontes: Lei 8.245/1991, arts. 27 a 34; Código Civil, arts. 504 e 513. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.
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