Cláusulas abusivas em contratos imobiliários são as que colocam o comprador em desvantagem exagerada ou retiram direitos que a lei lhe dá. Quando o vendedor é construtora, incorporadora ou loteadora e o comprador adquire para si, vale o Código de Defesa do Consumidor, que declara essas cláusulas nulas de pleno direito (art. 51). A nulidade atinge a cláusula, e o restante do contrato continua valendo. Abaixo, as que mais aparecem e o que a lei diz sobre cada uma.
Por que o contrato de imóvel na planta costuma ter esse problema
O contrato de compra de imóvel novo quase sempre é de adesão: o texto chega pronto e o comprador só assina. Por isso o CDC exige letra de tamanho mínimo equivalente ao corpo doze, redação clara e destaque para as cláusulas que limitam direitos do consumidor (art. 54, §§ 3º e 4º). Na dúvida, a cláusula é interpretada da maneira mais favorável ao consumidor (art. 47).
As cláusulas abusivas mais comuns
| Cláusula | O que a lei diz | Base legal |
|---|---|---|
| Perda de tudo o que foi pago se o comprador desistir ou atrasar | Nula. O comprador tem direito à devolução, com os descontos que a lei permite | CDC, art. 53; Lei 4.591/1964, art. 67-A |
| Multa de distrato acima de 25% do valor pago | Limite de 25%, ou de 50% quando a incorporação está no patrimônio de afetação | Lei 4.591/1964, art. 67-A, II e § 5º |
| Arbitragem obrigatória | Nula no contrato de consumo. Em contrato de adesão, só vale com concordância expressa, em documento anexo ou em negrito, com assinatura específica | CDC, art. 51, VII e XVII; Lei 9.307/1996, art. 4º, § 2º |
| Reajuste ou mudança do imóvel decididos só pela construtora | Nula a variação unilateral do preço e a alteração unilateral do conteúdo ou da qualidade depois da assinatura | CDC, art. 51, X e XIII |
| Só a construtora pode cancelar o contrato | Nula, se o mesmo direito não for dado ao comprador | CDC, art. 51, XI |
| Custos de cobrança só para o comprador | Nula, se o comprador não tiver o mesmo direito contra a construtora | CDC, art. 51, XII |
| Isenção de responsabilidade por defeitos da obra | Nula a cláusula que exonera ou atenua a responsabilidade do fornecedor por vícios | CDC, art. 51, I |
Distrato: o que a construtora pode reter
Desde a Lei 13.786/2018, a Lei 4.591/1964 diz o que pode ser descontado quando o comprador desiste ou deixa de pagar e o contrato é desfeito (art. 67-A):
- a comissão de corretagem, por inteiro;
- a multa contratual, de até 25% do valor pago, sem que a construtora precise provar prejuízo; quando a incorporação está no regime do patrimônio de afetação, o contrato pode prever até 50%;
- pelo tempo em que o comprador teve o imóvel à disposição: os impostos sobre o imóvel, o condomínio e a fruição, fixada pela lei em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional aos dias (art. 67-A, § 2º).
O prazo de devolução depende do regime. No patrimônio de afetação, até 30 dias depois do habite-se (art. 67-A, § 5º). Fora dele, em parcela única, depois de 180 dias do desfazimento (§ 6º). Se a unidade for revendida antes, o saldo é pago em até 30 dias da revenda (§ 7º). Cláusula que retém mais do que isso, ou que joga a devolução para depois desses prazos, pode ser questionada.
Quem assina no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora tem ainda 7 dias para desistir, com devolução de tudo, inclusive da corretagem (art. 67-A, § 10). A desistência deve ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento (§ 11).
Atraso na entrega: até onde a cláusula de tolerância vale
A lei aceita a cláusula de tolerância de até 180 dias corridos depois da data prevista para a conclusão, desde que esteja escrita de forma clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode:
- desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa prevista, em até 60 dias (art. 43-A, § 1º); ou
- manter o contrato e receber, na entrega, indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, § 2º).
Tolerância maior que 180 dias, ou escondida no meio do texto sem destaque, foge do que a lei permite.
O que fazer diante de uma cláusula abusiva
- Antes de assinar: leia o contrato inteiro, peça a minuta com antecedência e questione por escrito as cláusulas de multa, tolerância, reajuste e arbitragem.
- Depois de assinar: a cláusula nula não precisa ser cumprida. Guarde o contrato, os comprovantes de pagamento, o material de venda e as conversas com a construtora.
- Se houver conflito: tente a negociação por escrito; sem acordo, o caminho é o Procon ou a ação judicial para declarar a nulidade e reaver os valores.
Antes de fechar a compra de um imóvel na planta, veja também os cinco cuidados na compra de imóvel na planta e o guia de compra e venda de imóvel.
Perguntas frequentes
O contrato inteiro fica anulado por causa de uma cláusula abusiva?
Em regra, não. A cláusula é nula e o contrato continua valendo no restante. O CDC só prevê a invalidade do contrato inteiro quando, mesmo com o esforço de integração, a falta da cláusula traz ônus excessivo a qualquer das partes (art. 51, § 2º).
Assinei a cláusula de arbitragem. Sou obrigado a usá-la?
No contrato de consumo, a arbitragem imposta é nula (CDC, art. 51, VII). Em contrato de adesão, ela só tem efeito se o comprador tomou a iniciativa ou concordou expressamente, em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto específico para essa cláusula (Lei 9.307/1996, art. 4º, § 2º).
Comprei de uma pessoa física, não de construtora. O CDC se aplica?
Normalmente não, porque não há fornecedor na relação. Valem o Código Civil e o próprio contrato. A análise muda de caso a caso.
Fale com um advogado
A revisão do contrato antes da assinatura evita boa parte desses conflitos. Veja a atuação do escritório em direito imobiliário, agende uma conversa com um advogado ou fale pelo WhatsApp.
Fontes: Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), arts. 47, 51, 53 e 54; Lei 4.591/1964, arts. 43-A e 67-A, incluídos pela Lei 13.786/2018; Lei 9.307/1996, art. 4º, § 2º. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.
Precisa de Consultoria Jurídica?
Fale com um especialista via WhatsApp
