Na compra de imóvel pronto, o contrato assinado obriga as partes, mas não transfere a propriedade. O imóvel só passa a ser do comprador com o registro do título no Registro de Imóveis; antes disso, o vendedor continua sendo considerado dono (Código Civil, art. 1.245, § 1º). Este guia trata da compra entre particulares; para imóvel na planta, veja o guia do contrato com a incorporadora.
As três etapas
| Etapa | O que é | Base legal |
|---|---|---|
| Contrato particular (compromisso) | Fixa preço, prazo, sinal e condições. Obriga as partes a fazer a escritura | Código Civil, arts. 417 a 420 |
| Escritura pública | Obrigatória para imóvel de valor acima de 30 salários mínimos | Art. 108 |
| Registro | Só com ele o comprador vira dono | Arts. 1.227 e 1.245 |
O sinal (arras)
- Se o negócio se concretiza: o sinal é descontado do preço (art. 417).
- Se quem pagou o sinal desiste: a outra parte pode desfazer o contrato e ficar com ele (art. 418, I).
- Se quem recebeu o sinal desiste: quem pagou pode desfazer o contrato e receber o sinal de volta mais o equivalente, com correção, juros e honorários de advogado (art. 418, II).
- Se o contrato prevê direito de arrependimento: o sinal vira só indenização: quem desiste perde o sinal ou o devolve em dobro, e não há indenização além dele (art. 420).
O que conferir antes de assinar
- Matrícula atualizada do imóvel: confirma quem é o dono e se há penhora, hipoteca ou outro ônus.
- Certidões do vendedor: ações e dívidas que possam atingir o imóvel.
- Dívidas do imóvel: IPTU e condomínio em atraso.
- Estado civil do vendedor: se for casado, em regra o cônjuge também assina.
- Contrato claro: preço, forma de pagamento, data da escritura e da entrega das chaves, quem paga o ITBI e as despesas de cartório e multa por atraso.
Depois da compra: vício oculto e evicção
Vício oculto é o defeito que não se via na visita e torna o imóvel impróprio ou diminui o seu valor, como infiltração escondida ou problema estrutural. O comprador pode devolver o imóvel ou pedir abatimento no preço (arts. 441 e 442). O prazo é de um ano, contado da entrega; se o defeito só puder ser percebido mais tarde, conta-se de quando foi descoberto, até o limite de um ano (art. 445, § 1º). Se o vendedor sabia do defeito, responde também por perdas e danos (art. 443).
Evicção é perder o imóvel para um terceiro que tinha direito anterior sobre ele. O vendedor responde por ela (art. 447). Mesmo com cláusula que exclua essa responsabilidade, o comprador recebe de volta o preço pago se não sabia do risco ou se, informado, não o assumiu (art. 449).
Perguntas frequentes
Paguei tudo e tenho só o contrato particular. O imóvel é meu?
Ainda não. Sem escritura e registro, o vendedor continua sendo o dono perante todos (art. 1.245, § 1º), e o imóvel pode ser atingido por dívidas dele. Faça a escritura e o registro o quanto antes.
Posso comprar um imóvel barato sem escritura?
Só se o valor for de até 30 salários mínimos (art. 108). Acima disso, a escritura pública é essencial à validade do negócio.
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Fontes: Código Civil, arts. 108, 417 a 420, 441 a 449, 1.227 e 1.245. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.
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