Contrato de compra e venda de imóvel

O direito do comprador de desistir do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e de receber de volta as parcela pagas.

É bastante comum se encontrar nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel cláusulas elaboradas pelo vendedor que buscam limitar o direito do comprador de desistir do negócio.

Porém, independentemente de estar ou não em dia com suas obrigações contratuais e independentemente da vontade do promitente vendedor, é direito de todo e qualquer promissário comprador se liberar do contrato de promessa de compra e venda e de receber de volta imediatamente as parcelas pagas, ainda que não em sua totalidade

Os compromissos de compra e venda em geral contêm cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade que procura impedir que o comprador desista do negócio. Entretanto, o artigo 54, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor garante o direito de arrependimento por parte do consumidor:

“Art. 54. (…). §2° Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que a alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-se o disposto no § 2° do artigo anterior.”

Em outras palavras, o compromisso de compra e venda é irrevogável e irretratável para o vendedor/fornecedor, não para o comprador/consumidor, que pode desistir da compra e receber a maior parte daquilo que pagou, conforme jurisprudência sumulada do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula nº 1 (TJSP): “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”

Súmula nº 2 (TJSP): “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”

Súmula nº 3 (TJSP): “Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.”

Súmula nº 543 (STJ): “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador.

Integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

De acordo ainda com a jurisprudência pacífica do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça, é permitido ao vendedor reter no máximo 25% das quantias recebidas, como forma de ressarcimento pelas despesas com publicidade e administração do empreendimento.

É portanto passível de discussão judicial, o contrato de promessa de compra e venda que contenha cláusula que impeça o comprador de desistir do negócio ou que estabeleça em favor do vendedor a possibilidade de reter mais de 25% das quantias pagas ou que estabeleça que a devolução seja feita em parcelas, isso porque um contrato elaborado nesses termos é considerado abusivo e pode ser desfeito via ação de rescisão contratual com devolução das quantias pagas.

Ou ainda que estabeleça que a devolução seja feita em parcelas, é considerado abusivo e pode ser desfeito via ação de rescisão contratual com devolução das quantias pagas.

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