Distrato de imóvel na planta: quanto a construtora pode reter e quando devolve

Distrato é o desfazimento do contrato de compra do imóvel na planta, normalmente porque o comprador não consegue ou não quer continuar pagando. Desde a Lei 13.786/2018, que alterou a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964), as regras sobre quanto a construtora pode reter e quando devolve o restante estão escritas na lei. Abaixo, o que ela permite e o que conferir antes de assinar qualquer acordo.

O que a construtora pode descontar

Quando o contrato é desfeito por distrato ou por falta de pagamento do comprador, ele tem direito de receber de volta o que pagou diretamente à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato, com estes descontos (Lei 4.591/1964, art. 67-A):

• Comissão de corretagem, por inteiro (inciso I).
• Multa (pena convencional) de até 25% do valor pago (inciso II). A construtora não precisa provar prejuízo para cobrá-la (§ 1º).
• Se o comprador já recebeu o imóvel, também os impostos do imóvel, o condomínio, as despesas previstas no contrato e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período em que teve o imóvel à disposição (§ 2º).

Fora a taxa de fruição, os descontos não podem passar do que o comprador efetivamente pagou (§ 4º).

Patrimônio de afetação muda a multa e o prazo

O contrato ou o registro da incorporação informa se o empreendimento está sob patrimônio de afetação, regime que separa o dinheiro da obra do restante da empresa. Essa informação decide duas coisas:

Por isso, antes de calcular o que vai receber, confira em qual dos dois regimes a obra está.

Caminhos para pagar menos multa

• Arrependimento em 7 dias: quem assinou no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora pode desistir em até 7 dias e receber tudo de volta, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10). A prova é a carta registrada com aviso de recebimento; vale a data da postagem (§ 11).
• Comprador substituto: se o comprador encontrar alguém que assuma o contrato, com a concordância da incorporadora e a aprovação do cadastro do novo comprador, a multa não incide (§ 9º).
• Acordo: as partes podem, num instrumento de distrato, combinar condições diferentes das da lei (§ 13). É exatamente por isso que o acordo merece leitura cuidadosa antes da assinatura: o que for assinado ali pode valer no lugar da regra legal.

Quando a culpa é da construtora

A lei admite que o contrato preveja tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, desde que a cláusula seja clara e destacada (art. 43-A). Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato e receber todos os valores pagos, mais a multa do contrato, em até 60 dias, com correção (art. 43-A, § 1º). Se preferir ficar com o imóvel, tem direito a indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, pelo atraso (§ 2º). As duas multas não se somam (§ 3º). O guia sobre cuidados na compra do imóvel na planta trata desse ponto antes da assinatura.

Antes de assinar o distrato

1. Separe o contrato, o quadro-resumo (art. 35-A) e os comprovantes de tudo o que pagou, inclusive a corretagem.
2. Confira se a obra tem patrimônio de afetação e se o imóvel já foi entregue.
3. Compare a conta da construtora com os limites da lei: percentual da multa, base de cálculo, correção e prazo de pagamento.
4. Veja se a proposta inclui renúncia a direitos ou quitação geral e o que ela abrange.

Cláusulas que vão além da lei podem ser questionadas; veja o guia sobre cláusulas abusivas em contratos imobiliários.

Perguntas frequentes

Posso pedir o distrato estando com parcelas atrasadas?

Sim. A lei trata do mesmo jeito o distrato e o desfazimento por falta de pagamento do comprador: ele recebe de volta o que pagou, com os descontos do art. 67-A.

A devolução pode ser parcelada?

Na obra sem patrimônio de afetação, a lei manda pagar em parcela única (art. 67-A, § 6º). Na obra com patrimônio de afetação, o prazo é de 30 dias depois do habite-se (§ 5º).

A construtora pode reter mais de 25%?

Só até 50% quando houver patrimônio de afetação, ou se o comprador concordar com outro valor num instrumento específico de distrato (§ 13). Fora disso, o limite é de 25% do valor pago.

Comprei um imóvel pronto, de um particular. Essas regras valem?

Não. O art. 67-A trata do contrato feito com a incorporadora. Entre particulares vale o que o contrato e o Código Civil dispõem; veja o guia sobre compra e venda de imóvel.

Fale com um advogado

A conta do distrato depende do contrato, do regime da obra e do que já foi pago. Veja a atuação do escritório em direito imobiliário, agende uma conversa com um advogado ou fale pelo WhatsApp.

Fontes: Lei 4.591/1964, arts. 35-A, 43-A e 67-A, incluídos pela Lei 13.786/2018. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.