O imóvel em que a família mora, em regra, não pode ser penhorado para pagar dívidas. É o que diz a Lei 8.009/1990, e a proteção vale em execução civil, fiscal, previdenciária ou trabalhista. Mas a própria lei traz exceções, e algumas delas aparecem com frequência: financiamento da casa, pensão alimentícia, IPTU e condomínio, hipoteca dada pelo casal e fiança em contrato de aluguel.
Abaixo, o que a lei protege, quando a proteção cai e a diferença entre o bem de família automático e o que se registra em cartório.
O que a lei protege
É impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, por dívidas contraídas pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam proprietários e nele morem (Lei 8.009/1990, art. 1º). A proteção alcança:
- a construção, as plantações e as benfeitorias do imóvel;
- os móveis que guarnecem a casa, inclusive equipamentos de uso profissional, desde que quitados (art. 1º, parágrafo único);
- os móveis do inquilino, quando a família mora de aluguel (art. 2º, parágrafo único).
Ficam de fora os veículos, as obras de arte e os adornos suntuosos (art. 2º). Se a família tem mais de um imóvel usado como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado para esse fim (art. 5º, parágrafo único). No imóvel rural, a proteção se limita à sede de moradia (art. 4º, § 2º).
Quando a casa pode ser penhorada
O art. 3º da Lei 8.009/1990 lista os casos em que a proteção não vale:
| Dívida | Base legal |
|---|---|
| Financiamento usado para construir ou comprar o próprio imóvel | Art. 3º, II |
| Pensão alimentícia, resguardada a parte do cônjuge ou companheiro coproprietário | Art. 3º, III |
| IPTU, ITR, taxas e contribuições devidas em razão do imóvel | Art. 3º, IV |
| Hipoteca do imóvel dada em garantia pelo casal ou pela família | Art. 3º, V |
| Imóvel comprado com produto de crime, ou condenação penal a indenizar | Art. 3º, VI |
| Fiança prestada em contrato de locação | Art. 3º, VII |
Até 2015 a lista começava por outro item, o inciso I: as dívidas com empregados da própria residência, como a empregada doméstica. Ela foi revogada pela Lei Complementar 150/2015. Hoje, o crédito trabalhista do empregado doméstico não autoriza, por si só, a penhora da casa da família.
A fiança em locação é a exceção que mais surpreende: quem é fiador de um aluguel pode perder o próprio imóvel residencial se o inquilino não pagar. Vale pensar nisso antes de assinar.
Quem compra imóvel mais caro para escapar das dívidas
A lei não protege quem, sabendo-se insolvente, compra de má-fé um imóvel mais valioso para levar a família para lá. Nesse caso, o juiz pode transferir a proteção para a moradia anterior ou anular a venda dela, liberando o imóvel mais caro para a execução (art. 4º).
E o imóvel de alto valor?
A Lei 8.009/1990 não traz limite de valor: o texto protege o imóvel residencial, qualquer que seja o preço. Em execuções, sobretudo trabalhistas, há quem defenda a penhora parcial de imóveis muito valiosos, reservando parte do valor para a família comprar outra moradia. A questão é discutida nos tribunais e depende do caso; não há regra legal que a autorize de modo geral.
Bem de família legal e bem de família convencional
Além da proteção automática da Lei 8.009/1990, o Código Civil permite que o casal ou a família institua um bem de família por escritura pública ou testamento:
- o valor destinado não pode passar de um terço do patrimônio líquido existente na data da instituição (CC, art. 1.711);
- pode abranger o imóvel residencial e valores mobiliários cuja renda sirva à conservação do imóvel e ao sustento da família, sem exceder o valor do imóvel (arts. 1.712 e 1.713);
- passa a valer com o registro no Registro de Imóveis (art. 1.714);
- fica isento de execução por dívidas posteriores à instituição, salvo tributos do imóvel e despesas de condomínio (art. 1.715);
- a proteção dura enquanto viver um dos cônjuges ou até a maioridade dos filhos (art. 1.716), e o imóvel não pode ser vendido sem o consentimento dos interessados, ouvido o Ministério Público (art. 1.717).
Na prática, a instituição por escritura interessa a quem tem mais de um imóvel e quer escolher qual será protegido, já que, sem registro, a lei protege o de menor valor.
Perguntas frequentes
Quem mora sozinho tem a casa protegida?
A lei fala em “casal ou entidade familiar”. Os tribunais costumam estender a proteção a quem mora sozinho, mas convém analisar o caso.
O imóvel alugado para terceiros é protegido?
A lei protege o imóvel usado como moradia permanente (art. 5º). Quando o único imóvel está alugado e a renda paga a moradia da família, a proteção é discutida caso a caso.
A dívida de condomínio pode levar à penhora da casa?
Sim. Despesas devidas em função do próprio imóvel estão entre as exceções (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV; CC, art. 1.715).
Meu imóvel foi penhorado. O que fazer?
A impenhorabilidade pode ser alegada no próprio processo de execução. Reúna provas de que a família mora no imóvel — contas, correspondências, matrícula — e procure orientação antes que o prazo para se manifestar termine.
Fale com um advogado
Cada penhora depende da origem da dívida e da situação do imóvel. Veja a atuação do escritório em direito imobiliário e em família e sucessões, agende uma conversa com um advogado ou fale pelo WhatsApp.
Fontes: Lei 8.009/1990, arts. 1º a 5º (com a revogação do art. 3º, I, pela Lei Complementar 150/2015); Código Civil, arts. 1.711 a 1.717. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.
Precisa de Consultoria Jurídica?
Fale com um especialista via WhatsApp
