Alienação fiduciária de imóvel: como funciona e o que acontece se não pagar

Alienação fiduciária de imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante), com o escopo de dar segurança à obrigação própria ou de terceiro, transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel (Lei 9.514/1997, art. 22). Enquanto a dívida é paga, o devedor usa o imóvel; se deixa de pagar, o credor pode consolidar a propriedade e levar o bem a leilão, seguindo o procedimento dos arts. 26 a 27 da lei.

Quem pode contratar?

A alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e não é privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 22, § 1º). Ela é usada, por exemplo, em financiamentos imobiliários e em empréstimos com garantia de imóvel.

O que o contrato precisa trazer?

O art. 24 exige que o contrato que serve de título ao negócio fiduciário contenha, entre outros itens:

• o valor da dívida, sua estimação ou valor máximo;
• o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito;
• a taxa de juros e os encargos incidentes;
• a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel;
• a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização do imóvel, por sua conta e risco, exceto em caso de inadimplência;
• a indicação, para efeito de venda em leilão, do valor do imóvel e dos critérios para sua revisão;
• a cláusula que trate dos procedimentos dos arts. 26-A, 27 e 27-A.

O que acontece se eu parar de pagar?

1. Mora e intimação. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, a propriedade pode ser consolidada em nome do credor (art. 26). Antes disso, o oficial do registro de imóveis intima o devedor, a requerimento do credor, para pagar em 15 dias a prestação vencida e as que vencerem até o pagamento, juros, penalidades, encargos contratuais e legais, tributos, contribuições condominiais e despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1º).
2. Carência. O contrato pode prever prazo de carência antes da intimação; se não previr, o prazo é de 15 dias (art. 26, §§ 2º e 2º-A).
3. Consolidação. Não paga a dívida no prazo, a propriedade é consolidada em nome do credor. Nos financiamentos de imóvel residencial do devedor, a consolidação é averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora (art. 26-A, § 1º).
4. Leilão. Consolidada a propriedade, o credor promove leilão público no prazo de 60 dias, contado do registro da consolidação (art. 27). Se no primeiro leilão o maior lance for inferior ao valor do imóvel, é realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes (art. 27, § 1º).

Ainda dá para salvar o contrato depois da intimação?

Nos financiamentos de imóvel residencial do devedor, até a data da averbação da consolidação é assegurado ao devedor pagar as parcelas vencidas e as despesas previstas em lei, caso em que o contrato convalesce (art. 26-A, § 2º). Cada caso depende do contrato e dos valores exigidos, por isso o ideal é agir logo, antes da averbação.

E se o leilão não vender o imóvel?

Nos financiamentos de imóvel residencial, se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo legal, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação (art. 26-A, § 4º). Nas demais hipóteses, o art. 27, § 2º, estabelece que no segundo leilão é aceito o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida e das despesas; sem lance nesse valor, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a pelo menos metade do valor de avaliação do bem.

A lei foi alterada pela Lei 14.711/2023 e o procedimento tem várias regras específicas. Antes de decidir qualquer medida, vale conferir o contrato e a situação concreta.

Perguntas frequentes

Durante o financiamento, o imóvel é meu?

O credor fica com a propriedade resolúvel do imóvel até o pagamento da dívida, e o contrato deve assegurar ao devedor a livre utilização por sua conta e risco, exceto em caso de inadimplência (arts. 22 e 24, V).

Quanto tempo tenho para pagar depois da intimação?

15 dias para pagar o valor exigido na intimação (art. 26, § 1º).

O credor pode ficar com o imóvel sem leilão?

A lei prevê a consolidação da propriedade em nome do credor e, em seguida, o leilão público em até 60 dias (arts. 26 e 27).

Isso vale para carro?

Este texto trata apenas de imóvel. Para a visão geral da alienação fiduciária, veja o que é garantia fiduciária.

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Fontes: Lei 9.514/1997, arts. 22, 24, 26, 26-A e 27. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.