A lei não proíbe expressamente que uma empresa seja fiadora de aluguel: o Código Civil define a fiança como contrato em que “uma pessoa” se obriga a satisfazer a dívida de outra se esta não a cumprir (art. 818), e a empresa é pessoa jurídica. O ponto de atenção é interno: a empresa só fica obrigada pelos atos dos administradores praticados nos limites dos poderes definidos no ato constitutivo (art. 47), e a fiança deve ser feita por escrito (art. 819).
O que é a fiança e como ela aparece na locação?
Pelo contrato de fiança, uma pessoa se obriga a satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (CC, art. 818). A fiança dá-se por escrito e não admite interpretação extensiva (art. 819).
Na locação, a Lei do Inquilinato permite ao locador exigir do locatário uma destas modalidades de segurança do contrato: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Lei 8.245/1991, art. 37). É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).
Uma empresa pode assumir a fiança?
O art. 818 do Código Civil fala em “uma pessoa”, sem distinguir pessoa física de jurídica. Para a empresa, a questão prática é de poder de representação. Obrigam a pessoa jurídica os atos dos administradores exercidos nos limites de seus poderes definidos no ato constitutivo (CC, art. 47). Por isso, vale conferir:
- o contrato social ou estatuto, para ver se o administrador pode assinar fianças em favor de terceiros;
- se há exigência de assinatura conjunta ou de aprovação dos sócios;
- o que o contrato social diz sobre o objeto da empresa.
Os administradores respondem solidariamente perante a sociedade e os terceiros prejudicados, por culpa no desempenho de suas funções (CC, art. 1.016). Por isso, a decisão de fiar um terceiro deve ser registrada e aprovada conforme o contrato social.
O locador, por sua vez, pode querer conferir se o fiador é pessoa idônea e tem bens suficientes para cumprir a obrigação, nos termos que a lei usa para o fiador oferecido (CC, art. 825).
O que a fiadora responde e por quanto tempo?
| Ponto | O que diz a lei |
|---|---|
| Forma | Por escrito, sem interpretação extensiva (CC, art. 819) |
| Benefício de ordem | O fiador demandado pode exigir que primeiro sejam executados os bens do devedor (CC, art. 827); isso não vale se renunciou expressamente ou se obrigou como principal pagador ou devedor solidário (art. 828) |
| Duração da fiança na locação | Salvo disposição contratual em contrário, a fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo se a locação for prorrogada por prazo indeterminado (Lei 8.245/1991, art. 39) |
| Exoneração | Na fiança sem limitação de tempo, o fiador pode se exonerar quando lhe convier, ficando obrigado por 60 dias após a notificação do credor (CC, art. 835); na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador que notifica o locador de que quer se desonerar continua obrigado por 120 dias após a notificação (Lei 8.245/1991, art. 40, X) |
Cláusulas que digam coisa diferente devem ser lidas com cuidado, porque a fiança não admite interpretação extensiva (CC, art. 819).
Quando o locador pode pedir outro fiador?
A Lei do Inquilinato lista os casos em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de segurança do contrato, entre eles a morte do fiador, a ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador declaradas judicialmente, e a exoneração do fiador (art. 40, I, II e IV). O locador pode notificar o locatário para apresentar nova modalidade de segurança no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).
Perguntas frequentes
Uma empresa pode ser fiadora de contrato de aluguel de um sócio?
A lei não proíbe, mas o administrador precisa ter poderes para assinar a fiança, conforme o ato constitutivo (CC, art. 47). A fiança deve ser escrita (art. 819).
O locador pode exigir mais de uma modalidade de segurança?
Não. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade num mesmo contrato de locação (Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único).
A fiança acaba quando o contrato vence?
Salvo disposição em contrário, a fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo na prorrogação por prazo indeterminado (Lei 8.245/1991, art. 39).
A fiadora pode sair da fiança?
Pode pedir exoneração. Na locação prorrogada por prazo indeterminado, continua obrigada por 120 dias após notificar o locador (Lei 8.245/1991, art. 40, X); na fiança sem limitação de tempo, pela regra geral do Código Civil, fica obrigada por 60 dias após a notificação do credor (art. 835).
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Fontes: Lei 8.245/1991, arts. 37, 39 e 40; Código Civil, arts. 47, 818, 819, 825, 827, 828, 835 e 1.016. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.
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